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Comprar una vivienda sobre plano significa reservarla y empezar a pagarla cuando todavía es un proyecto o está en obra. Tiene ventajas claras: eliges antes que nadie, puedes personalizar acabados y repartes los pagos. A cambio, adelantas dinero por algo que aún no existe. La buena noticia es que la ley te protege, siempre que sepas qué pedir.
Ventajas de comprar sobre plano
- Más donde elegir: orientación, planta, metros, parcela.
- Personalización de acabados y distribución dentro de lo que permita la promotora.
- Pagos repartidos durante la obra, lo que da tiempo para ahorrar o vender tu vivienda actual.
- Con frecuencia, precio de lanzamiento más ajustado que cuando la promoción está terminada.
Los riesgos
- Retrasos en la licencia o en la obra.
- Diferencias entre lo prometido y lo entregado en calidades o superficies.
- Que la promoción no salga adelante por problemas de la promotora.
Para los tres hay herramientas: el contrato, la memoria de calidades y, sobre todo, la garantía legal de tus pagos.
La garantía de las cantidades anticipadas
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la promotora que recibe dinero de los compradores antes de entregar la vivienda a:
- Garantizar la devolución de todo lo que entregas, impuestos incluidos, más el interés legal del dinero, mediante un seguro de caución de una aseguradora autorizada o un aval solidario de una entidad de crédito.
- Depositar tus pagos en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo de la promotora, que solo puede usarse para la construcción.
Esta garantía se activa si la obra no empieza o no termina en el plazo pactado. Por eso es clave que el contrato fije una fecha de entrega concreta.
Qué hacer: pide el certificado individual del aval o la póliza a tu nombre por cada pago, y paga siempre a la cuenta especial que figure en el contrato, nunca en efectivo ni a otra cuenta.
Qué revisar en el contrato
- Licencia de obras concedida, o al menos en qué fase está.
- Descripción exacta de la vivienda: superficie útil y construida, anejos (garaje, trastero), parcela.
- Memoria de calidades anexa y firmada, con marcas o calidades equivalentes.
- Precio total con IVA y calendario de pagos.
- Fecha de entrega y qué pasa si se retrasa.
- Referencia a la garantía de las cantidades y a la cuenta especial.
- Condiciones para hacer cambios y su coste.
Tienes una lista más completa en qué revisar antes de firmar una obra nueva.
Garantías después de la entrega
Cuando recibes las llaves, la ley sigue protegiéndote frente a defectos de construcción:
- 1 año para defectos de acabado.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad, como humedades o aislamientos.
- 10 años para daños estructurales, cubiertos por el seguro decenal que debe contratar la promotora.
Revisa la casa con calma el día de la entrega y anota por escrito cualquier desperfecto.
Cuánto pagas durante la obra
Cada pago a cuenta lleva el IVA del 10 %. El AJD se paga al firmar la escritura, al final. Lo explicamos en impuestos al comprar obra nueva en Catalunya. Si necesitas hipoteca, se firma normalmente con la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la promotora quiebra?
Si tus pagos están garantizados con aval o seguro, puedes reclamar la devolución de lo entregado más intereses a la entidad que los garantiza.
¿Y si la entrega se retrasa?
Depende del contrato: puede prever penalizaciones o permitirte resolverlo y recuperar el dinero si se supera el plazo pactado.
¿Es mejor comprar sobre plano o construir mi casa?
Lo comparamos en autopromoción o comprar a una promotora.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. En NouDomo puedes ver promociones sobre plano en Catalunya y preguntar directamente a la promotora por la licencia, la memoria de calidades y las garantías.
Datos del mercado: cuántas viviendas nuevas se construyen, cómo evolucionan los precios y cuántas tienen certificado energético A en obra nueva en Catalunya: datos y cifras 2026.
