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Si buscas una casa nueva en Catalunya tienes dos caminos: comprarla a una promotora, que construye y vende, o hacerte autopromotor, es decir, encargar tú la construcción de tu casa, solo o con una empresa llave en mano. Las dos opciones llevan a una vivienda nueva, pero el proceso, los riesgos y el dinero se mueven de forma distinta. Te ayudamos a compararlas.
Las diferencias en una mirada
- Quién es el promotor: en la compra, la empresa; en la autopromoción, tú.
- Diseño: en la compra eliges entre las viviendas del proyecto; en la autopromoción la casa se adapta a ti.
- Precio: en la compra está cerrado desde el contrato; en la autopromoción depende del contrato de obra (cerrado si es llave en mano con precio fijo).
- Impuestos: en la compra, IVA del 10 % y AJD; en la autopromoción, IVA del 10 % sobre la obra, impuestos del terreno y AJD por la declaración de obra nueva.
- Financiación: hipoteca de compra o subrogación en la del promotor, frente a hipoteca autopromotor que se libera por fases.
- Gestión: mínima en la compra; mayor en la autopromoción, salvo que contrates llave en mano.
Comprar a una promotora
Es la vía más sencilla. Eliges una vivienda de una promoción, firmas un contrato de compraventa y pagas a cuenta durante la obra (o todo al final si ya está terminada).
Ventajas: precio cerrado, poca gestión, garantías legales para el comprador y la posibilidad de ver pisos o casas piloto. La promotora debe garantizar con aval o seguro las cantidades que entregas antes de la entrega y contratar el seguro decenal.
Inconvenientes: menos margen para personalizar y menos oferta de casas unifamiliares en algunas zonas, porque muchas promociones son de pisos.
Si compras antes de que esté terminada, lee comprar sobre plano: riesgos y garantías y la lista de qué revisar antes de firmar.
Autopromoción
Tú compras (o ya tienes) la parcela y encargas la casa. Puedes coordinar tú a arquitecto y constructora, o contratar una autopromoción llave en mano, en la que una sola empresa se ocupa del proyecto, la licencia y la obra.
Ventajas: casa a tu medida, más metros y mejor eficiencia por el mismo dinero en muchos casos, y control sobre calidades y sistemas.
Inconvenientes: más trámites, plazos que dependen de la licencia, y la necesidad de vigilar el contrato de obra: revisiones de precio, cambios y forma de pago. Además, si vendes la casa en los diez años siguientes, en general tendrás que acreditar el seguro decenal, que el autopromotor individual para uso propio no está obligado a contratar de inicio.
¿Cuál sale más barata?
No hay una respuesta única. La autopromoción ahorra el margen del promotor, pero suma gastos propios: proyecto, licencia, acometidas, notaría del terreno y de la obra nueva. La compra incluye todo en un precio, pero ese precio lleva el beneficio de la promotora. Lo útil es comparar el coste total final de las dos opciones con impuestos incluidos. Te ayudamos con cuánto cuesta construir una casa e impuestos al comprar obra nueva.
¿Y la hipoteca?
Comprar a una promotora se financia con una hipoteca normal, que se firma con la escritura. Para la autopromoción existe la hipoteca autopromotor, que el banco libera a medida que avanza la obra y que suele exigir tener ya el terreno.
Cómo decidir
- Si quieres certeza y poca gestión, y encuentras una promoción en la zona que te gusta, compra a una promotora.
- Si quieres una casa unifamiliar a tu medida y tienes algo de margen de tiempo, la autopromoción llave en mano combina personalización y un solo interlocutor.
- Si ya tienes terreno, la autopromoción suele ser la opción natural.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un autopromotor?
La persona que encarga la construcción de su propia vivienda en un terreno suyo, asumiendo el papel de promotor ante el ayuntamiento y la ley.
¿Puedo comprar terreno y casa a la misma empresa?
Sí. Muchas empresas llave en mano ofrecen parcela y modelo de casa en un solo paquete. En NouDomo verás muchas de estas ofertas con la etiqueta llave en mano.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Explora casas nuevas en el Baix Penedès, el Garraf, el Alt Penedès o el Tarragonès.
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