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Si vas a construir tu casa, ya sea por tu cuenta o con una autopromoción llave en mano, necesitarás una financiación distinta a la hipoteca de compra: la hipoteca autopromotor. Te explicamos cómo funciona, cuánto suele financiar el banco y qué conviene preparar antes de pedirla.
En qué se diferencia de una hipoteca normal
En una compra, el banco entrega todo el dinero el día de la firma y la casa ya existe como garantía. En la autopromoción, la casa todavía no está construida, así que el banco libera el préstamo por fases, a medida que avanza la obra y alguien certifica que se ha hecho lo previsto.
Un esquema habitual es este:
- Primera disposición al empezar la obra, una vez concedida la licencia.
- Disposiciones intermedias contra las certificaciones de obra que firma la dirección facultativa (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos…).
- Última disposición, normalmente entre un 10 % y un 20 %, cuando la casa está terminada y se acredita que se puede habitar.
Durante la obra es frecuente un periodo de carencia, de en torno a dos años, en el que solo pagas intereses de lo dispuesto.
Cuánto financia el banco
Para vivienda habitual, lo más habitual es que financien en torno al 80 % del valor de la casa terminada o del presupuesto, y menos para segunda residencia. Algunas entidades llegan a financiar el 100 % de la obra si ya aportas el terreno, porque el solar cuenta como garantía. Cada banco tiene sus criterios, así que compara las fichas FEIN de varias entidades.
¿Y el terreno?
La mayoría de bancos piden que ya tengas la parcela, pagada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Si aún no la tienes, las opciones son:
- Un préstamo para el terreno y, después, la hipoteca autopromotor para la obra.
- Una hipoteca que incluya terreno y construcción, menos frecuente.
- Pagar el terreno con ahorros y financiar solo la casa, la vía más sencilla.
Si compras parcela y casa a la misma empresa llave en mano, pregúntale con qué bancos trabaja habitualmente: suelen conocer bien el proceso.
Documentación que suelen pedir
- Nota simple del terreno a tu nombre.
- Proyecto de ejecución firmado por arquitecto.
- Licencia de obras concedida.
- Presupuesto y contrato con la constructora.
- Calificación energética de proyecto.
- Documentación personal y económica: nóminas, declaración de la renta, vida laboral.
Gastos de la hipoteca
Desde 2019, el banco paga la notaría de la hipoteca, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación y, en la autopromoción, las tasaciones o visitas de comprobación de cada fase si el banco las cobra. Pregúntalo antes de firmar.
Casa eficiente, mejores condiciones
Muchas entidades ofrecen hipotecas verdes con un diferencial algo más bajo o menos comisiones para viviendas con certificado energético A o B. Una casa nueva bien diseñada lo tiene fácil; lo vemos en ayudas para vivienda eficiente en Catalunya y en qué significa el certificado energético A.
Consejos para no tener problemas
- Haz que el calendario de pagos a la constructora coincida con las disposiciones del banco.
- Reserva un colchón propio para imprevistos y gastos no financiados (licencia, acometidas, exteriores).
- Revisa qué pasa si la obra se retrasa más allá de la carencia.
- Calcula el coste total con cuánto cuesta construir una casa en Catalunya.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una hipoteca autopromotor sin terreno?
Es difícil. La mayoría de bancos exigen el terreno en propiedad o financiarlo aparte.
¿Sirve para casas modulares?
Sí. Como parte de la casa se fabrica en taller, acuerda con el banco y la empresa cómo se certificará esa fase. Más en casas modulares en Catalunya.
Este artículo es orientativo. Las condiciones dependen de cada entidad y de tu perfil; consulta a tu banco o a un asesor hipotecario. Puedes ver casas llave en mano con terreno incluido en NouDomo.
Datos del mercado: cuántas viviendas nuevas se construyen, cómo evolucionan los precios y cuántas tienen certificado energético A en obra nueva en Catalunya: datos y cifras 2026.
