by 
Si construiràs la teva casa, ja sigui pel teu compte o amb una autopromoció clau en mà, necessitaràs un finançament diferent de la hipoteca de compra: la hipoteca d'autopromotor. T'expliquem com funciona, quant sol finançar el banc i què convé preparar abans de demanar-la.
En què es diferencia d'una hipoteca normal
En una compra, el banc lliura tots els diners el dia de la signatura i la casa ja existeix com a garantia. En l'autopromoció, la casa encara no està construïda, de manera que el banc allibera el préstec per fases, a mesura que avança l'obra i algú certifica que s'ha fet el que estava previst.
Un esquema habitual és aquest:
- Primera disposició en començar l'obra, un cop concedida la llicència.
- Disposicions intermèdies contra les certificacions d'obra que signa la direcció facultativa (fonamentació, estructura, coberta, tancaments…).
- Darrera disposició, normalment entre un 10 % i un 20 %, quan la casa és acabada i s'acredita que s'hi pot viure.
Durant l'obra és freqüent un període de carència, d'uns dos anys, en què només pagues interessos del que s'ha disposat.
Quant finança el banc
Per a habitatge habitual, el més habitual és que financin al voltant del 80 % del valor de la casa acabada o del pressupost, i menys per a segona residència. Algunes entitats arriben a finançar el 100 % de l'obra si ja aportes el terreny, perquè el solar compta com a garantia. Cada banc té els seus criteris, així que compara les fitxes FEIN de diverses entitats.
I el terreny?
La majoria de bancs demanen que ja tinguis la parcel·la, pagada i inscrita al Registre de la Propietat. Si encara no la tens, les opcions són:
- Un préstec per al terreny i, després, la hipoteca d'autopromotor per a l'obra.
- Una hipoteca que inclogui terreny i construcció, menys freqüent.
- Pagar el terreny amb estalvis i finançar només la casa, la via més senzilla.
Si compres parcel·la i casa a la mateixa empresa clau en mà, pregunta-li amb quins bancs treballa habitualment: solen conèixer bé el procés.
Documentació que solen demanar
- Nota simple del terreny al teu nom.
- Projecte d'execució signat per arquitecte.
- Llicència d'obres concedida.
- Pressupost i contracte amb la constructora.
- Qualificació energètica de projecte.
- Documentació personal i econòmica: nòmines, declaració de la renda, vida laboral.
Despeses de la hipoteca
Des del 2019, el banc paga la notaria de la hipoteca, el registre, la gestoria i l'AJD del préstec. Tu pagues la taxació i, en l'autopromoció, les taxacions o visites de comprovació de cada fase si el banc les cobra. Pregunta-ho abans de signar.
Casa eficient, millors condicions
Moltes entitats ofereixen hipoteques verdes amb un diferencial una mica més baix o menys comissions per a habitatges amb certificat energètic A o B. Una casa nova ben dissenyada ho té fàcil; ho veiem a ajuts per a habitatge eficient a Catalunya i a què vol dir el certificat energètic A.
Consells per no tenir problemes
- Fes que el calendari de pagaments a la constructora coincideixi amb les disposicions del banc.
- Reserva un coixí propi per a imprevistos i despeses no finançades (llicència, escomeses, exteriors).
- Revisa què passa si l'obra s'endarrereix més enllà de la carència.
- Calcula el cost total amb quant costa construir una casa a Catalunya.
Preguntes freqüents
Puc demanar una hipoteca d'autopromotor sense terreny?
És difícil. La majoria de bancs exigeixen el terreny en propietat o finançar-lo a part.
Serveix per a cases modulars?
Sí. Com que part de la casa es fabrica al taller, acorda amb el banc i l'empresa com es certificarà aquesta fase. Més a cases modulars a Catalunya.
Aquest article és orientatiu. Les condicions depenen de cada entitat i del teu perfil; consulta el teu banc o un assessor hipotecari. Pots veure cases clau en mà amb terreny inclòs a NouDomo.
Dades del mercat: quants habitatges nous es construeixen, com evolucionen els preus i quants tenen certificat energètic A a obra nova a Catalunya: dades i xifres 2026.
