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Comprar una vivienda de obra nueva tiene una ventaja clara: estrenas una casa construida con la normativa actual, más eficiente y sin reformas pendientes. Pero también tiene un riesgo propio: muchas veces pagas por algo que todavía no existe. Por eso conviene revisar unos cuantos documentos y garantías antes de firmar nada. Esta es la lista que usaríamos nosotros.
1. Que la promoción tenga licencia de obras
Antes de entregar dinero, pide ver la licencia de obras concedida por el ayuntamiento, o al menos el número de expediente y su estado. Una promoción «en tramitación» puede retrasarse meses o cambiar de proyecto. Si se trata de una casa sobre plano en autopromoción, pregunta en qué punto está la licencia y desde cuándo cuenta el plazo de obra: normalmente se calcula desde la concesión de la licencia, no desde la firma.
2. Garantía de las cantidades entregadas a cuenta
Si pagas una reserva o entregas cantidades antes de recibir la vivienda, la ley obliga al promotor a garantizarlas con un aval bancario o un seguro, y a ingresarlas en una cuenta especial. Así, si la obra no se termina o no se entrega en plazo, puedes recuperar lo pagado. Pide el certificado de esa garantía a tu nombre por cada pago y no hagas transferencias a cuentas que no sean la cuenta especial de la promoción.
3. Memoria de calidades y planos
La memoria de calidades describe con qué se construye la casa: estructura, fachada, aislamiento, carpintería, instalaciones, acabados y equipamiento. Es el documento que te permitirá reclamar si te entregan algo distinto, así que debe formar parte del contrato. Revisa especialmente:
- El sistema de climatización y agua caliente (por ejemplo, aerotermia y suelo radiante).
- Si incluye placas solares, y de qué potencia.
- Marcas o gamas de carpintería exterior y vidrio.
- Qué opciones de personalización hay y cuánto cuestan.
Pide también los planos de tu vivienda con superficies útiles y construidas, y la de la parcela si es una casa.
4. Precio final y qué incluye
El precio anunciado debe ser el precio final con impuestos cuando se conozcan. Aun así, pregunta por escrito qué está incluido y qué no: IVA, licencias, acometidas de agua y luz, conexión a la red, urbanización de la parcela, plaza de garaje o trastero. En una autopromoción llave en mano el paquete suele incluir terreno, proyecto, obra y trámites, pero el detalle cambia de una empresa a otra.
5. Calificación energética prevista
Una vivienda nueva debe tener un certificado de eficiencia energética de proyecto y, al terminar, el de edificio terminado. La letra importa porque se nota en la factura y en el confort. Hoy es habitual que la obra nueva alcance la calificación energética A. Si el anuncio la promete, que conste en el contrato.
6. Plazos y penalizaciones
Comprueba la fecha prevista de entrega y qué ocurre si se retrasa. Un buen contrato fija un plazo concreto, explica qué causas pueden justificar un retraso y qué compensación recibes si se incumple. Desconfía de fechas como «aproximadamente a finales de año» sin más detalle.
7. Seguros y garantías después de la entrega
La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías por defectos durante años después de la entrega: un año para acabados, tres para defectos de habitabilidad y diez para daños estructurales. Para estos últimos, el promotor debe contratar un seguro decenal. Pregunta con qué compañía está contratado y guarda la documentación.
8. Documentación al recibir las llaves
En la entrega debes recibir, entre otros, la documentación que permite habitar la vivienda (en Catalunya, la cédula de habitabilidad o el trámite equivalente de primera ocupación), el certificado energético del edificio terminado, el libro del edificio con las instrucciones de uso y mantenimiento, y los boletines de las instalaciones. Antes de firmar el acta de entrega, revisa la casa y anota por escrito cualquier desperfecto.
Lista rápida antes de firmar
- Licencia de obras concedida o en qué estado está.
- Aval o seguro de las cantidades a cuenta, a tu nombre.
- Memoria de calidades y planos incorporados al contrato.
- Precio final con impuestos y lista de lo que incluye.
- Calificación energética prevista.
- Fecha de entrega y penalizaciones por retraso.
- Seguro decenal y garantías posteriores.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado o gestor, sobre todo si vas a firmar un contrato de compraventa o de obra.
Dónde encontrar obra nueva en Catalunya
En NouDomo solo hay vivienda nueva: todas las promociones en venta, organizadas por zona, como el Baix Penedès, el Alt Penedès, el Garraf o el Tarragonès. Desde cada anuncio puedes pedir la memoria de calidades directamente a la promotora.
Datos del mercado: cuántas viviendas nuevas se construyen, cómo evolucionan los precios y cuántas tienen certificado energético A en obra nueva en Catalunya: datos y cifras 2026.
